O que olhar antes de assinar o contrato de compra de um imóvel (sem precisar ser advogado)

Tem uma cena que se repete aqui na Portal. O cliente chega animado, já escolheu o apartamento, já imaginou a vida lá dentro, e fala: "Alex, tá bom, vou assinar." E antes de responder, eu peço cinco minutos. Não para segurar o processo — para garantir que essa compra vai ser tão boa no papel quanto parece na cabeça.

Comprar um imóvel bem é diferente de comprar o imóvel certo. O imóvel certo é o que você escolheu. Comprar bem é chegar na assinatura sabendo exatamente o que está comprando, sem surpresa depois da entrega das chaves.

Esse checklist é o que eu uso com os meus clientes há mais de vinte anos. Não é guia jurídico. É o que um corretor que já viu muita coisa boa e ruim nesse mercado olha antes de deixar qualquer cliente colocar caneta no papel.

Por que quase ninguém lê o contrato de verdade antes de assinar?

Porque a empolgação fala mais alto. E porque o contrato parece feito para intimidar — cheio de cláusula numerada, parágrafo sobre parágrafo. A pessoa passa o olho, acha que "parece certo" e assina.

O problema é que imóvel não é produto que você devolve se vier com defeito. O que passou despercebido na assinatura pode aparecer meses depois: uma dívida que veio junto com as chaves, ou um detalhe que trava o financiamento na hora H.

Por isso a gente confere junto. Sempre.

O checklist do Alex — 8 pontos que verifico em toda compra

1. Matrícula atualizada do imóvel

A matrícula é o documento mais importante dessa lista. Ela fica no Cartório de Registro de Imóveis e conta a história do imóvel: quem foi dono, quem é dono hoje, e se tem algum ônus registrado — hipoteca, penhora, usufruto, qualquer gravame. Eu peço sempre a certidão de inteiro teor, emitida há no máximo 30 dias. Matrícula velha não serve. Pode ter mudado muita coisa desde então.

2. Certidões negativas do vendedor

O imóvel pode estar limpo e o vendedor, não. Se ele tem uma dívida grande na Justiça, um credor pode penhorar o imóvel mesmo depois que você assinou — principalmente se a promessa de compra e venda não foi registrada em cartório (veja o ponto 8). Para pessoa física, a gente verifica certidão de protestos, cível e criminal, trabalhista e da Receita Federal. Para construtora ou pessoa jurídica, inclui também CNPJ regular, certidão de falência e de recuperação judicial.

3. Débitos do imóvel — IPTU e condomínio

Isso é armadilha clássica. Dívida de condomínio é o que a lei chama de obrigação propter rem — ela gruda no imóvel, não no dono. Se você comprar sem conferir, assume o que estava em aberto. Aqui na Portal, a gente não avança sem a declaração de quitação condominial na mão. Não é pedido opcional, é padrão da casa. Antes de qualquer assinatura, exigimos essa declaração da administradora e a certidão de quitação do IPTU na prefeitura. Se tiver dívida, ela tem que ser quitada antes ou descontada do preço. Palavra do vendedor não vale — o papel é que conta.

4. Habite-se

O habite-se é a autorização da prefeitura dizendo que o imóvel foi construído dentro das normas e está apto para ser habitado. Sem ele, o imóvel não consegue financiamento bancário — e pode ter restrições para outros atos legais também. Você confirma isso na prefeitura ou verificando se o habite-se está averbado na matrícula. Em imóvel na planta ou recém-entregue, é um dos primeiros itens da lista.

5. O contrato bate com a realidade?

Parece básico, mas é onde aparecem as divergências mais chatas. A metragem descrita no contrato é a mesma da matrícula? O que está sendo vendido junto — vaga de garagem, depósito, armários planejados — está descrito com clareza ou fica no "combinado verbal"? Combinado verbal não existe em imóvel. Se não está escrito, não foi combinado.

6. Condições de pagamento claras

Forma de pagamento, data de entrega das chaves, o que acontece se uma das partes atrasar. Tudo isso precisa estar explícito no contrato — não genérico. "O pagamento será feito conforme acordado" não protege ninguém. Multas, percentuais e prazos têm que estar escritos por extenso.

7. Cláusula de rescisão

O que acontece se a compra não se concretizar? Por qualquer motivo — desistência do comprador, impedimento do vendedor, problema no financiamento. Quem devolve o quê? Em quanto tempo? Com ou sem multa? Esse costuma ser o ponto mais negligenciado e o que mais gera briga depois.

8. Registro da promessa de compra e venda

Assinou a promessa? Registra em cartório. Contrato na gaveta não dá segurança real. Sem registro, um credor do vendedor pode penhorar o imóvel que "já era seu" — porque juridicamente ainda não era. O registro transforma seu direito de comprador em direito real, visível para todo o sistema jurídico.

O erro mais caro que já vi acontecer

Sem citar nome nem endereço: já acompanhei uma situação em que o comprador fechou tudo de boca, animado, e só depois que as chaves foram entregues descobriu que havia uma dívida de condomínio acumulada por anos. O antigo dono tinha sumido. E a dívida? Tinha ficado — registrada no nome do imóvel, agora dele. Levou meses para resolver, com custo no bolso e dor de cabeça que não estava no plano.

Não estou contando isso para assustar. Estou contando porque é fácil de evitar com uma declaração que você pede antes de assinar.

Perguntas frequentes

Posso pedir para ver a matrícula do imóvel antes de fechar?

Sim, e você deve pedir. É documento público. Qualquer pessoa pode solicitar a certidão de matrícula de um imóvel no Cartório de Registro de Imóveis — basta saber o número de matrícula ou o endereço. Vendedor sério não tem problema nenhum em apresentar.

O que é promessa de compra e venda e por que precisa ir a cartório?

É o contrato que formaliza o compromisso de comprar e vender antes da escritura definitiva. É o documento que a maioria das pessoas assina quando fecha o negócio — especialmente em compras parceladas ou com financiamento. Registrar essa promessa no Cartório de Registro de Imóveis transforma seu direito em direito real: impede que o vendedor venda o mesmo imóvel para outra pessoa e protege você caso apareça alguma dívida dele depois.

Dívida de condomínio do antigo dono fica com quem?

Com o imóvel — o que na prática significa com você, se você comprar sem verificar. A legislação brasileira trata a dívida de condomínio como obrigação vinculada ao bem, não à pessoa. Por isso aqui na Portal a gente sempre exige a declaração de quitação condominial antes de qualquer assinatura. Não tem exceção.

O contrato da imobiliária já protege o comprador?

Um contrato bem feito sim — e é nisso que a gente trabalha. Mas proteção real vem da combinação: contrato bem redigido, documentação verificada e registro em cartório. Nenhum desses três pontos substitui o outro. A imobiliária organiza o processo; o cartório dá a segurança jurídica definitiva.

Mais de vinte anos assinando contrato de imóvel em Itapema me ensinaram uma coisa: quem chega preparado para essa conversa tem uma experiência muito melhor — antes, durante e depois das chaves na mão.

Se você está perto de fechar uma compra e quer passar por esses pontos antes de assinar, me chama. A gente senta junto e confere tudo com calma, sem pressa e sem juridiquês.

Alex Marchese

Corretor de imóveis há mais de 20 anos em Itapema, SC

Portal Imóveis Itapema

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